「鉄骨造」とは？耐用年数や鉄筋コンクリート造との違いを解説

公開：2021/05/14

更新：2023/05/17

賃貸物件探しをすると、「鉄骨造」や「鉄筋コンクリート造」という構造の表記を目にすることも多いでしょう。「木造よりは頑丈そうだけど、詳しくは分からない」「違いが分からない」という人も多いのではないでしょうか。本記事では、それぞれの特徴やメリット・デメリットに基づく賃貸物件の選び方を解説します。防音性や耐火性にも関係する構造の違いを覚えて、今後の賃貸物件選びに役立てましょう。

鉄骨（S）造の特徴
鉄筋コンクリート（RC）造の特徴
鉄筋系、鉄骨系以外の建築構造と特徴
鉄骨造と鉄筋コンクリート造のメリット・デメリット
鉄骨造と鉄筋コンクリート造、どちらの賃貸物件を選ぶべき？
鉄筋系、鉄骨系の賃貸物件探しにおける注意点とは
よくある質問
まとめ
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「鉄骨造」と「鉄筋コンクリート造」の特徴とは？

建物構造

まず基礎知識として建物の構造は、「建物の主要構造が何で構成されているか」に基づいて分類されます。つまり、建物構造の構成が鉄筋とコンクリートを組み合わせた部材の場合は「鉄筋コンクリート造」、鉄骨の場合が「鉄骨造」です。また、これらの要素を組み合わせた「鉄骨鉄筋コンクリート造」というものも存在します。

それぞれどのような特徴があるのか確認してみましょう。

鉄骨（S）造の特徴

鉄骨造とは、鉄や鋼でできた棒状の部材を柱と梁といった骨組みに使用した建造物を指し、S（Steel）造とも呼ばれています。耐久力が高いことに加えて、鉄筋コンクリートに比べて軽いのが特徴です。そうした優位性から鉄骨造は、戸建住宅から倉庫や工場、高層マンションなど様々な建物に用いられています。鉄骨造の場合は、あらかじめ工場で製造した主要部材を現場で組み立てるのが一般的です。そのため、鉄筋コンクリート造よりも工期が短く、建築コストも抑えられるのが魅力と言えるでしょう。

また、鉄骨造は鉄骨造は、使用する鋼材の厚さによって「軽量鉄骨造」と「重量鉄骨造」に分けられます。その違いも見ていきましょう。

軽量鉄骨造

軽量鉄骨造は鋼材の厚さが6mm未満のものを指します。重量鉄骨造に比べて一つ一つの柱が薄くて軽い軽量鉄骨造は、主にハウスメーカーなどが一戸建ての住宅やアパートなどの中小規模の建築に用いられることが多いです。建築方法は屋根や外壁など建物の部材を工場で製造後、現場でその部材を組み立てる「プレハブ工法」が一般的です。部材を工場で製造することによって安定した品質を維持しつつ、工期を短くすることができます。また、建築費用も重量鉄骨造より安く抑えることが可能です。

重量鉄骨造

重量鉄骨造は鋼材の厚さが6mm以上のものを指します。重量鉄骨造は、軽量鉄骨造に比べて部材の強度が高く、梁や柱を溶接で接合した枠組みで建物を支えるラーメン構造を用いることが一般的です。そのため筋交いの必要がなく、柱の本数も少なくて済むため、広い区画を利用する倉庫や工場、大きな窓を用いるホームセンターなどの広い空間を造るのに適しています。しかし、軽量鉄骨造と比較すると鉄骨が分厚くコストがかかることから建築費用が高額になりやすいです。

鉄筋コンクリート（RC）造の特徴

鉄筋コンクリート造

鉄筋コンクリート造とは、鉄筋の周囲にコンクリートを流して固めたもので構成された建物を指し、RC（Reinforced Concrete）造とも呼ばれています。圧縮する力には強いが引っ張る力には弱いコンクリートと、引っ張る力に強い鉄筋を組み合わせることで実現する、強度の高さが特徴です。そのため鉄筋コンクリート造は、中低層から高層まで幅広い建物に用いられています。

また、耐震性、耐火性、防音性、気密性に優れていることも特徴として挙げられます。災害のリスクを軽減し、騒音に悩まされることもほとんどないため、人気のある構造であると言えるでしょう。

鉄骨鉄筋コンクリート（SRC）造とは

鉄骨鉄筋コンクリート造とは、その名のとおり鉄骨造と鉄筋コンクリート造の要素を組み合わせたもので、SRC（Steel Reinforced Concrete）造とも呼ばれています。鉄骨の周りに鉄筋を巻き、その周囲にコンクリートを流し込んで固めるため、鉄筋コンクリート造や鉄骨造よりも強度の優れた建物を建てることが可能です。主に超高層ビルや大型マンションで用いられることが多いでしょう。

耐久性や耐震性、耐火性の高さは言うまでもありません。しかし、建築コストが高いことから、物件価格や賃料は高額であることが一般的です。

鉄筋系、鉄骨系以外の建築構造と特徴

鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造などの鉄筋系や鉄骨系以外の代表的な建築構造は、木造です。日本で古くから親しまれている木造住宅は、現在でも多くの人に選ばれています。

ここでは木造とその他の構造の一例としてALC造の特徴について簡単に確認してみましょう。

木造

木造は、主要な躯体を木材で構成している建物を指します。鉄筋系や鉄骨系の建物に比べ、建築コストが安いことから、戸建住宅やアパートなどで多く用いられています。また、賃貸物件の場合は家賃が安いことが多いでしょう。

防音性や耐火性、気密性には欠けますが、通気性の良さが特徴です。また、木材は周囲の湿度に合わせて、水分を取り入れたり放出したりしています。この調湿効果によって部屋の中の乾燥を防いだり、結露やカビの発生を抑制したりできるのは、木造のメリットと言えるでしょう。

その他の構造

鉄筋系や鉄骨系の構造や木造と比べるとメジャーではないですが、建物の構造はその他にも複数存在します。その中でも時折目にすることがある、「ALC造」についてご紹介します。 ALC造とは、ALCと呼ばれる軽量気泡コンクリートを壁に用いた建物を指します。ALCは一般的なコンクリートに比べて軽く、コストが安いのが特徴です。また、ALCには遮音性、耐火性、耐久性、断熱性が高いというメリットがある一方で、他の外壁に比べてコストが高い点や水に弱い点がデメリットとして挙げられます。

ALC造と呼ばれはするものの、ALCが使われるのは壁のみであり、柱や梁には鉄骨が使われることが多いでしょう。そのため、物件情報欄にはALC造の他、鉄骨ALC造と記載されている場合もあります。

鉄骨造と鉄筋コンクリート造のメリット・デメリット

建物調査

鉄筋コンクリート造と鉄骨造は、その構造の違いからメリット・デメリットも異なります。仮に、立地が近かったり築年数が同程度であったりしても、構造の違いによって生活の快適さが異なる可能性もあるでしょう。

鉄骨造のメリット

建築コストが安い・家賃が安い

コストが抑えられている分、鉄筋コンクリート造と比べて賃貸物件の家賃も安く設定されています。鉄骨造のアパートの場合、家賃は木造のものよりも少し高いか同程度であることが多いでしょう。

耐用年数が長い

木造と比較すると鉄骨造は耐用年数が長いです。法定耐用年数は建物の種類よって異なるため住宅用の場合の耐用年数を表にしました。法定耐用年数は税法上で減価償却を行う際の指標になるため、建物の寿命自体は＋20年ほどとなります。

	木造	軽量鉄骨造	重量鉄骨造	鉄筋コンクリート造
法定耐用年数	22年	27年	34年	47年

コストを抑えることができ、耐用年数も長いといった木造と鉄筋コンクリート造の中間に位置するのがこの鉄骨造となります。

参考元：国税庁主な減価償却資産の耐用年数表

鉄骨造のデメリット

耐火性が低い

鉄は火や熱に強いと思われがちですが、温度の上昇と共に柔らかくなるという特性があります。鉄骨造の建物の中には、鉄骨に対して耐火被覆という処置を講ずることで耐火性を高めているものも存在します。建築基準法では、3階建て以上の共同住宅は耐火または準耐火構造にすることが義務付けられています。また、これに当てはまらない場合も、都市計画法上の防火地域や準防火地域に指定された地域では、その規模に応じて遮熱性や遮炎性などの一定の性能が求められます。

入居を考えている、もしくは入居中の賃貸物件の耐火性が気になる場合は、不動産会社に問い合わせてみると良いでしょう。

防音性が低い

鉄筋コンクリート造に比べて壁の密度が高くないため、外や周囲の音が聞こえやすいでしょう。

参照：国土交通省「建築基準法制度概要集」

鉄筋コンクリート造のメリット

耐震性が高い

引っ張る力に強い鉄筋と圧縮する力に強いコンクリートが組み合わさった鉄筋コンクリート造では、地震の際にその特性が有利に働きます。建物全体の重量ゆえに揺れが大きくなる可能性はありますが、一般的には倒壊しにくい構造と言われています。

耐火性が高い

これは、主要構造部に不燃材料であるコンクリートが使われているためです。多くの場合、住戸間の壁にもコンクリートが使われていることが多いでしょう。そのため、近くの建物や隣の部屋で火災が発生した場合も延焼を防ぐことができます。

防音性が高い

コンクリートを流し込んで造られる鉄筋コンクリート造は、気密性に富み、隙間ができにくいため防音性に優れています。外からの音を遮るだけでなく、天井からの足音や隣の部屋の物音、話し声が聞こえる、ということもほとんどないでしょう。

鉄筋コンクリート造のデメリット

建築コストが高い・家賃が高い

鉄筋コンクリート造のデメリットは、鉄骨造や木造に比べて建築コストが高い点でしょう。鉄骨造と異なり、現場での作業が多いため工期も長く、職人さんの人件費もかかります。また、コンクリートは重量があるため、地盤改良工事が必要なるケースもあるでしょう。それゆえ、物件価格や家賃も高く設定されているのが一般的です。

気密性の高さは、防音性を高める点ではメリットである一方で、結露やカビが発生しやすいという側面も併せ持っています。したがって、定期的な換気や結露発生時の掃除が欠かせません。

鉄骨造と鉄筋コンクリート造、どちらの賃貸物件を選ぶべき？

鉄骨造と鉄筋コンクリート造の物件では、構造ごとに特徴やメリット・デメリットが異なります。これらを踏まえ、最も重視したいものや優先順位を決めることで、賃貸物件選びがスムーズになるでしょう。

防音性、耐震性、耐火性を重視する場合

防音性や耐震性、耐火性を重視する場合は、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造の賃貸物件がオススメです。他の構造のものに比べて高い家賃を払っても、安全性や快適性を重視したい場合は、これらを選ぶと良いでしょう。

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防音性

物件が大通りに面している場合や駅、繁華街の近くなど、騒音が心配される地域に住む場合は特に重視したいのが防音性。小さな子どもいる場合は、周囲への影響を気にする人もいるかもしれません。防音性の高い鉄筋系の物件であれば、それらの心配が大幅に軽減されるだけでなく、仮に隣人と上下左右の部屋に生活リズムの異なる入居者がいた場合も生活音がほとんど気にならないでしょう。

耐震性

いつ起こるか分からない地震に備えて、揺れに強く耐震性が高いとされる鉄筋系の物件に住むことは安心に繋がります。
一方で、鉄骨造や木造の物件は耐震性が低いかと言うと、そうではありません。1981年に改正された耐震基準、いわゆる「新耐震基準」では、「震度6強～7に達する程度の揺れでも倒壊・崩壊しない」という構造基準が設けられました。そのため、鉄筋系はその特性から耐震性が高いと言えるものの、他の構造であっても耐震性能に大差はないと言えるでしょう。

参照：国土交通省「住宅・建築物の耐震化について」

耐火性

火災に遭遇するリスクは誰にもあります。万が一自分が火災を起こしてしまった場合も、近くで火災が発生した場合も、主要構造に不燃材料であるコンクリートが使われている鉄筋系の物件の方が安心と言えるでしょう。ただし上述のとおり、鉄骨造の場合も耐火性を高めた物件は一定数存在します。

家賃の安さを重視する場合

家賃の安さを重視する場合は、鉄骨造の賃貸物件がオススメです。アパートの場合は木造と同水準、マンションの場合も鉄筋系のものよりも安い家賃で入居できるものが多いでしょう。

鉄骨造の賃貸物件を探す

鉄筋系、鉄骨系の賃貸物件探しにおける注意点とは

一般的な鉄筋系や鉄骨系の物件における特徴は上述のとおりです。しかし、賃貸物件探しをしていると以下のように先の説明に当てはまらないようなものもあることを覚えておきましょう。

鉄筋系でも住戸間の壁が厚いとは限らない

鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造の物件は、多くの場合で壁にもコンクリートが用いられており、防音性に優れています。ところが中には、この住戸間の壁である「戸境壁（こざかいかべ）」が薄く、隣の家の生活音や話し声が聞こえるという物件も存在します。

一般的には、戸境壁が180mm未満である場合は防音効果が低いと言われています。「鉄筋系の物件＝防音性が高い」と過信せず、念のため不動産屋さんに壁の厚さを確認してみると安心です。

建物全体の構造が同一とは限らない

賃貸物件探しをしていると、同じ建物なのに階数によって構造が異なっている、というものを目にすることがあります。これは一般的にRS（Reinforced Steel）造と呼ばれているものです。
RS造とは、建物の下位部分の主要構造を鉄筋コンクリート、上部の架構部分を鉄骨で構成した「混合構造」の建物を指します。低層部分に強度の高い鉄筋コンクリートを用い、中層部分に設計自由度の高い鉄骨を用いたこの構造は、主に低中層マンションで用いられることが多いでしょう。鉄骨造と鉄筋コンクリート造では特徴もメリット・デメリットも異なります。見た目で判断することは難しいため、心配がある場合は不動産屋さんに確認すると安心です。特に、物件の説明欄に「一部鉄骨造」と表記がある場合は注意しましょう

よくある質問

建物の構造によって固定資産税は変わる？

間接的には影響します。例えば木造と鉄骨造の場合は前述した法定耐用年数から分かるように鉄骨造の方が頑丈といえます。固定資産税の指標となる課税標準額は建物評価額に左右されるためより頑丈な鉄骨造の方が長い間、建物の評価が高く、固定資産税が長い傾向にあります。しかし、これはあくまで同じ規模の建物で比較した場合であって、建築費用によっては木造の方が固定資産税が高くなることもあります。

築年数によって建物にどんな影響が起きる？

築年数が経つことで経年劣化による給湯器など設備の故障や床の沈みなどがみられてきます。建物自体も例えば木造は法定耐用年数では22年、世間一般でも30年が寿命と言われているため早い期間で老朽化しそうな印象もありますがこれは住宅設備の寿命が約30年となっており、その際に建物自体を取り壊したりすることが理由とされています。そのため住宅設備のメンテナンスや交換をしっかり行なっていれば木造でも80年程度は居住することができます。

まとめ

似ているように思われがちですが、特徴やメリット・デメリットで異なる点が多い「鉄骨造」と「鉄筋コンクリート造」。高い強度を誇る鉄筋コンクリート造は、耐震性、耐火性、防音性に優れている一方で、家賃が高い点や結露・カビが発生しやすい点はデメリットと言えます。鉄骨造は家賃の安さが魅力的ですが、耐火性や防音性が低い点がデメリットです。

構造の違いを理解して賃貸物件探しをすることで、より理想に合ったものや暮らしやすいものが見つかるかもしれません。これまで構造についてはよく分からなかった、気にしていなかったという人も、次に賃貸物件探しをする際には、建物の構造にも着目してみてはいかがでしょうか。

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