【賃貸】仲介手数料無料の物件には実はデメリットも！安い仕組みとお部屋探しのコツをご紹介
- 仲介手数料とは？
- 仲介手数料が半額や無料になる仕組み
- 仲介手数料が無料な場合のメリット
- 仲介手数料が無料な場合のデメリット
- 費用を抑えてお部屋探しをするコツ
- よくある質問
- セルフ内見ならOHEYAGO(オヘヤゴー)
仲介手数料とは？
仲介手数料の概要
仲介手数料とは不動産屋さんに物件のご提案や内見の案内、入居の手続きをしてくれたお礼として支払う手数料のことです。
成功報酬型のため入居が決まる（契約が成立する）までは手数料はかかりません。
ここで思うことは「じゃあ大家さんと直接やりとりをすれば手数料は不要なのでは？」といった点だと思います。
確かに大家さんが直接入居者を募集することもあります。（通称 自ら賃貸）しかし、大家さん一人で多くの方の内見や契約時の法的手続きを行うことは難しいのが現状です。
そのような背景から不動産屋さんが仲介として大家さんとお客様さまの間に入ります。
仲介手数料の相場
仲介手数料の相場は家賃の1.1ヶ月分となります。（家賃1ヶ月+税金）
逆に仲介手数料が1.1ヶ月を超えることはありません。これは宅地建物取引業法46条で上限が1.1ヶ月までとなっているからです。
たまにお客様から0.55ヶ月が上限では？とご質問をいただくことがあります。
これがややこしい点で、確かに手数料の原則は大家さんから0.55ヶ月、お客様から0.55ヶ月の合わせて1.1ヶ月です。
しかし、大家さんとお客様の同意があればその割合を1.1ヶ月の中で自由に変更できます。つまり現状の相場は大家さんが0ヶ月、お客様が1.1ヶ月となっているわけです。
同意した記憶がない方もいらっしゃると思いますが、募集図面や賃貸借契約書などに「仲介手数料は借主の負担とする」とあり、上記の知識がない方は知らない間に同意してしまっています。
こういった点が不動産屋さんがあまりクリーンといわれない所以（ゆえん）かもしれません。
- OHEYAGOの場合
OHEYAGOで掲載している賃料8万円以上の物件は全て仲介手数料が50%以上OFF（0.55ヶ月分以下）となっています。 お客様から手数料をもらわない代わりに大家さんからの手数料で利益を得る不動産屋さんは他にもありますが、OHEYAGOの特徴は業務効率化によって浮いた費用を手数料に還元している点です。 そのため多くの物件が最安値でご提供できています。 詳細については下記のURLをご参考ください。
仲介手数料が半額や無料になる仕組み
不動産管理会社が所有している物件のため
物件を不動産管理会社が所有している場合や不動産管理会社がグループにいる不動産屋さんは自社物件の紹介になるため、手数料の数万円よりも入居後の賃料が大きな利益となります。 よって、自社物件のみ手数料を半額や無料にしているところがあります。
大家さんが全額負担しているため
原則通り、大家さんが仲介手数料の半額を支払う場合や逆にお客様の分も負担してくれるケースもあります。 かなりお得な条件ですが、負担してくれる理由は「早く入居者を見つけたい」からです。理由としては下記があげられます。
- しばらく入居者が決まっていない
- 新築のため早く入居者を見つけたい
よって物件によって不人気な物件である可能性もあります。
業務効率化により浮いたお金を還元している
現代の不動産仲介業には店舗を構えず、ネット上で全てが完結できる不動産屋さんもあります。 店舗がない分、固定費がほとんどかからず、その費用を手数料に還元することで手数料を安くしてご紹介をしています。 OHEYAGOもこの一つでネット上で内見予約をして、その後LINEやメールでやりとりをします。申込や契約もお客様の希望によってはオフィスではなくビデオ通話で可能です。
仲介手数料が無料な場合のメリット
ここまでは仲介手数料が安くなる仕組みをみてきましたが、その背景には様々な理由があることが分かりました。 しかしどのような背景だろうと手数料が安くなることはありがたいことです。 具体的にどのようなメリットがあるか見ていきましょう。
初期費用が安くなる
一番大きいメリットはやはり初期費用を抑えられることです。 様々な記事でご紹介していますが、初期費用は家賃の5ヶ月分が目安と言われており、その内訳の1ヶ月分が仲介手数料です。 よって、仲介手数料が無料になれば入居時にかかる費用の20%を抑えることができます。（引越し業者などの費用は別途かかります。）
仲介手数料が無料な場合のデメリット
次に仲介手数料のデメリットです。 メリットに対しデメリットの項目が多いですが、これらは「仲介手数料が無料な物件の一部」のみに対するデメリットです。 多くの物件は下記のデメリットには該当しないので、参考までにご確認ください。
家賃が高く設定されている
稀に仲介手数料が無料の代わりに家賃が相場より高く設定されていることがあります。 この場合、周辺で似た条件の物件と比較すれば問題ないです。 初期費用の安さだけでなく、長期的な目線でその物件に住むことがお得か計算してみましょう。
不動産会社の対応が良くない可能性がある
仲介手数料は不動産屋さんにとって売上でもあり利益でもあります。 そのため、お客様の希望に応えることは自身の身を削る行為でもあるのです。 よって、来店していきなり「仲介手数料をとにかく安くほしい」といった旨を伝えると上記のデメリットのある物件のみ紹介されるかもしれません。 トラブルを回避するためにもお互いに配慮あるやりとりをしましょう。 こちらの交渉のタイミングについても後述いたします。
対象の物件が限られている
仲介手数料が安くなる仕組みを前述しましたが、その仕組み上仲介手数料が安くなる物件は全体の中でも一部となっています。 よって、最初から仲介手数料無料の物件のみで絞り込むと好みの物件が見つからなかったり、結果的に費用がかさんでしまうこともあります。 そのためお部屋探しは下記の流れで行うことがオススメです。
- 特定のエリアや想定する家賃の中で物件を幅広く見る
- 仲介手数料以外の初期費用が抑えられそうな物件に絞る
- その物件の仲介手数料が安い不動産を探す
費用を抑えてお部屋探しをするコツ
初期費用の値下げ交渉をする
交渉ができる項目とできない項目
仲介手数料以外にも初期費用を抑えることのできる項目は複数あります。 まずは初期費用の項目を見ていきましょう。
初期費用に必ず入ってくる項目
| 項目 | 金額の目安 | 交渉の可否 | 備考 |
|---|---|---|---|
| 敷金 | 家賃の1ヶ月分 | 不可 | 預けるお金のため、問題がなければ退去時に戻ってきます。 |
| 礼金 | 家賃の1ヶ月分 | 可能 | |
| 初回保証料 | 家賃の0.55ヶ月分 | 不可 | 保証会社によって金額は変わるので保証会社を選べる場合は一番安いところにすることで費用を抑えることができます。 |
| 仲介手数料 | 家賃の1.1ヶ月分 | 可能 | |
| 鍵交換代 | 18,000円 | 可能 | 鍵交換を自分で行うことでも安く抑えることができます。 |
| 火災保険 | 20,000円(2年分) | 不可 | 交渉はできませんが、自身で用意した保険に加入することで安く抑えることができます。 |
| 入居サポート費用 | 10,000円（2年分） | 不可 | 全てのお部屋に一律で金額を設定しているため値下げはできません。 |
※ここでは一般的な事例を出していますので、交渉が可能と記載している項目が必ず交渉できるとは限りません。
不動産屋や管理会社によっては初期費用に入ってくる項目
| 項目 | 金額の目安 | 交渉の可否 | 備考 |
|---|---|---|---|
| 清掃代 | 40,000円 | 不可 | 敷金がある物件は清掃代がない代わりに退去時に敷金から償却されます。つまり清掃代は実質上の敷金です。 |
| エアコン清掃代 | 10,000円 | 可能 | 自身で清掃を行うことで費用を安く抑えることができます。 |
| 消毒代 | 5,000円 | 可能 | この項目は軽い除菌作業が多いため特に交渉したい項目です。 |
| 事務手数料 | 10,000円 | 可能 | この項目も不動産屋さんの裁量であるため交渉したい項目です。 |
| 書類作成費用 | 10,000円 | 可能 | この項目も不動産屋さんの裁量であるため交渉したい項目です。 |
もともと任意の項目のためどれも交渉の余地があります。
交渉の仕方
交渉のポイントは「時期」と「タイミング」です。 まず時期ですが、繁忙期と閑散期では交渉の難易度が変わります。繁忙期（1-3月）は何もしなくてもお客様の申込が次々入るため、交渉しなくても勝手に物件が決まっていくからです。それに対し、閑散期（6-8月）は梅雨や猛暑を理由に引っ越しを避ける方が多く、交渉をしてでもお客様をつけようとすることが多々あります。
次にタイミングです。物件の詳細を伺ってから契約するまでのどのタイミングで交渉をすべきかですが、これは内見をした後から申込をするまでの間です。 複数お部屋を内見した上で、「他の不動産屋さんが紹介してくれた物件の方が良さそうな気もするが、ここの費用を抑えられたらここで紹介してもらったこの物件で決める」など最後の判断材料として交渉しましょう。 下記に例文を記載しましたのでご参考ください。
例文
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お世話になっております。
先日は内見のご案内ありがとうございました。
入居の時期を考慮すると数日以内にどの物件にするか判断する必要がありますが、現在2つの物件が候補となっております。
どちらも条件がよく、ただ予算的に少し厳しい点もありまして、〇〇の物件の消毒代を取り外せないかご確認いただけないでしょうか。
取り外せる場合はそのまま〇〇の物件にて入居申込の手続きができればと思います。
よろしくお願いいたします。
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複数の不動産会社に相見積もりする
同じ物件でも様々な不動産屋さんに持ち込むことで初期費用が大きく異なることがあります。 また、他社が伺った不動産屋さんよりも高かった場合、その旨を伝えることでその金額以下に値引きしてくれることもあります。 もしかしたら似た条件でもっと良い物件が見つかることもあるかもしれません。
敷金・礼金なしの物件を探す
値引き交渉をする前に最初から初期費用が安い物件を探す手もあります。 仲介手数料だけでなく最近は敷金や礼金も無料な物件も多く出回っており、それだけで家賃2ヶ月分の費用を抑えることができます。
フリーレント物件を探す
敷金礼金同様にフリーレント付きの物件を探すことで費用を抑えることができます。 フリーレントは常時付いている物件は少なく、閑散期などに一時的なキャンペーンとして付帯されることが多いです。 また注意点としてフリーレント付きの物件は短期間（半年以内など）で解約した場合に違約金が発生することがあります。 図面や募集要綱にその旨の記載がありますので確認しましょう。
関連記事：「フリーレント」とはどういう仕組み？そのメリットと注意点について
よくある質問
仲介手数料の支払い方法は？
他の初期費用同様に現金や銀行振り込みが一般的です。 不動産屋さんによってはクレジットカードでの支払いにも対応していることがあります。 クレジットカードの場合はさらに分割払いにも対応していることもあります。
他社で紹介された物件を他の不動産屋さんに相談することは失礼？
失礼にはなりません。 不動産屋によって一生懸命に物件を探してくれたり、仲介手数料が安かったりと特徴が異なります。 自分に合った不動産を見つけましょう。
セルフ内見ならOHEYAGO(オヘヤゴー)
OHEYAGOは予約をしたその日に内見が可能
物件の検索から内見予約、契約までをオンライン上で行うことができます。
内見も営業なしのセルフ内見です。そのため採寸のためなどお客様のご希望がない限りスタッフはお部屋の外でお待ちしております。
その分無駄を省くことができ、仲介手数料は0円～からご紹介しております。
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