「すぐ埋まる」は本当？不動産屋さんのしつこい営業の裏側とは

• 不動産屋さんの営業がしつこく感じられる理由
• しつこいほど熱心に営業する不動産屋さんが多い理由
• 「すぐ埋まる」と不動産屋さんが本気で言うこともある
• 不動産屋さんの営業トークか真実かを見極めるときのポイント
• しつこい営業への対処方法は？
• セルフ内見ならOHEYAGO(オヘヤゴー)

不動産屋さんの営業がしつこく感じられる理由

賃貸に限ったことではなく、不動産業界全体に対して、なんとなくブラックなイメージを抱いている人も少なくありません。契約を促すような営業トークをされたり、頻繁に電話がかかってきたりと、実体験として不動産屋さんに対してマイナスな印象を持っている人もいるでしょう。当然、すべての不動産屋さんが該当するわけではありませんが、比較的熱心に営業をする不動産屋さんが多いため、「不動産屋さん＝営業がしつこい」と思っている人も多くいるのです。

「すぐ埋まる」と言ってくるから

電話で問い合わせをしたときや来店時、内見時など、事あるごとに「この物件は優良物件だから、すぐに埋まってしまいますよ」と言われれば、誰でも多少のしつこさを感じるもの。「すぐ埋まる」という一言に対して、いかにも営業されている、焦らせて早く決めさせようとしている、と不快に感じる人もいるでしょう。

たとえそれが真実であっても、明確な根拠を示さない状態で「すぐ埋まる」と言われては説得力に欠けます。「早く申し込まないと、他の人に先を越されますよ」とも聞こえるこの一言をストレスに感じる人も…。熱心な営業を苦手に感じ、別の不動産屋さんへ行くという人もいます。

何度も電話をしてくるから

何度も電話をしてくることにしつこさを感じる人もいるでしょう。特に、「まだ決めかねている」「迷っている」というように曖昧な返事をした場合には、「その後どうですか」「他にオススメの物件がありますよ」と確認の電話が度々かかってくることも珍しくありません。インターネット（以下、ネット）上であらゆることが完結する現代だからこそ、余計に電話がわずらわしく、強引に感じられるでしょう。

不動産業界では、双方向のコミュニケーションを図って成約につなげやすくするため、未だ電話という手段が多用されています。メールだけでは返信が来ないこともあれば、詳細なニーズが分からないことも…。せっかく見つかった「見込み客」に来店を促したり、成約につなげたりするために、あの手この手で話をする結果、しつこいと感じさせてしまう側面があるのです。

しつこいほど熱心に営業する不動産屋さんが多い理由

熱心に営業をする不動産屋さんが多いのには、不動産仲介業の仕組みや性質が関係しています。積極的に営業しなければ簡単にお客さんを逃してしまう可能性もあるため、しつこくならざるをえない部分もあるのです。お客さんに喜んでもらうことを第一に、より良い物件を紹介しようと熱心に取り組んでいるところもあります。

賃貸物件の多くはどこの不動産屋さんでも仲介できるから

私たちが日頃目にする賃貸物件の多くは、どこの不動産屋さんでも仲介できます。不動産ポータルサイトを見たときに、同じ物件の募集広告を複数の不動産屋さんが出しているのはこのためです。募集広告内に記載されている取引形態が「媒介」または「一般媒介」となっていれば、広告を出していない他の不動産屋さんにも仲介を依頼できます。裏を返せば、仲介の不動産屋さんはお客さんを逃しやすいとも言えるのです。

仲介の不動産屋さんは契約がとれないと収入がないから

仲介のみを行っている不動産屋さんのおもな収入源は、お客さんが賃貸借契約を結んだときに得られる仲介手数料。どれだけ営業や広告にお金を費やしても、自分たちよりも早く他社が仲介して成約となれば、収入はありません。つまり、仲介専門でやっている会社にとってお客さんの確保は、会社の経営そのものにも関わるほど重要なことなのです。

今やコンビニの数よりも多いと言われている仲介の不動産屋さん。各社同じ物件の仲介ができるからこそ、せっかく問い合わせをしてきたお客さんや内見まで進んだお客さんを逃さないように、営業に熱が入るのも無理はないでしょう。

不動産仲介業は成功報酬型が多いから

不動産仲介業を営む会社の多くが成功報酬型を採用しているのも、営業が熱心になる理由の1つ。基本給を設けている会社も「基本給＋歩合給」としているところが多く、社員の給料はそれぞれの契約件数によって毎月変わるのです。一昔前に比べれば減ったものの、各社員に対して毎月ノルマを課している会社があることも、熱心な営業を助長しています。

より良い物件を紹介したいから

より良い物件を紹介してお客さんに喜んでもらえれば、仲介手数料を受け取れる以上の効果も見込めることも。当然、不動産屋さんの対応や仕事ぶりも大切ですが、より希望に近い物件が契約できれば、顧客満足度が上がります。お客さんにとって良い印象が残れば、次のお部屋探しでリピートしてもらえたり、友人へ紹介してもらえたりというメリットがもたらされるのです。

「すぐ埋まる」と不動産屋さんが本気で言うこともある

不動産屋さんから「この物件はすぐ埋まる」と言われても、それは単なる営業トークで真実ではない、と思う人も少なくないはず。しかし、優良物件がすぐに埋まってしまうのは事実です。OHEYAGO（オヘヤゴー）の独自調査では、優良物件はその他の物件に比べて約3倍の速さで成約することが分かりました。

優良物件がすぐ埋まるのは事実

優良物件がすぐに埋まるのは、紛れもない事実。本当に人気がある優良物件は、ネット上に掲載されることなく借主が見つかったり、掲載されてもその日のうちに掲載終了となったりします。賃貸需要が少ないと言われる時期であっても、優良物件はすぐに埋まるのです。

【独自】優良物件は約3倍の速さで成約する

OHEYAGO（オヘヤゴー）の調査（※1）では、優良物件の平均空室期間は26日間、その他の物件の場合は83日間と、その長さに大きな差があることが分かりました。これは、一般的に人気のある優良物件はその他の物件に比べて、約3倍の速さで入居者が決まることを意味します。

さらにこの26日間を紐解くと、実際に優良物件を内見できる期間は、平均5日間～9日間と、10日足らずであることが判明。（※2）この期間には、原状回復やハウスクリーニングに充てられる期間も含まれています。つまり、優良物件の場合は、きれいな状態の部屋が見られるようになってからわずか数日で入居者が決まるのです。

※1 OHEYAGO（オヘヤゴー）を運営するイタンジ株式会社のグループ会社である、株式会社RENOSY ASSET MANAGEMENT（RAM）の管理物件を対象に調査。RAMの管理物件は、親会社であるGA technologiesがAIで優良物件を厳選し、投資家に販売している賃貸物件です。
※2 この空室期間は、前の入居者が退去した翌日から新しい入居者が入居する前日までの期間を指し、原状回復やハウスクリーニング、新しい入居者の入居審査や契約から入居するまでの期間も含みます。賃貸物件へ入居するときは、入居審査に3～7日間、契約してから入居するまでに2週間程度かかるのが一般的。したがって、入居審査が3日間の場合は、26-(3+14)=9日間、入居審査が7日間の場合は、26-(7+14)=5日間しか内見のチャンスがないのです。

優良物件がすぐ埋まる理由

優良物件がすぐに埋まる理由は、希少性が高いから。条件のわりに家賃が安い、新築や築浅で設備が整っている、デザイナーズ物件など、一般的に人気がある優良物件は、そもそも空きが出ることすら珍しいのです。

また、お部屋探しをしている人の中には、「良い物件が見つかったら」「住みたいと思っている物件に空きが出たら」引っ越そうと考えている人が一定数います。あらかじめ希望条件や物件名を登録し、空きが出たら通知が来るように設定している人も。誰が見ても好条件の物件には、ライバルがたくさんいると心得ておきましょう。

不動産屋さんの営業トークか真実かを見極めるときのポイント

不動産に詳しい人でなければ、募集広告を見たり内見をしたりしただけでは、すぐに埋まりそうか否かは判断しかねるもの。そうした中で、「この物件はすぐ埋まる」が単なる営業トークなのか真実なのか見極められない人も多いでしょう。ここでは、それを見極めるためのポイントをご紹介します。

「すぐ埋まる」根拠をたずねる

不動産屋さんに「すぐ埋まる」と言われたときは、その根拠をたずねるようにしましょう。「優良物件だから」「希少価値が高いから」と言われた場合も、具体的にどんな点が優れていたり、なぜ希少価値が高かったりするのかをたずねれば、納得のいく説明が聞けるかもしれません。

なお、すぐ入居者が決まるような優良物件の特徴としては以下が挙げられます。

• 似た条件の近隣物件と比較して、家賃が安い
• 人気エリアにある
• 立地が良い
• デザイナーズ物件やヴィンテージ物件

また、ペット飼育が許可されていたり、防音設備が整っていたりするなど、一部の物件にしか備わっていない条件がついている物件も、人気が高いです。

家賃相場や空室期間をたずねる

物件があるエリアの家賃相場や空室期間の長さの確認も大切。エリアや駅ごとの間取り別家賃相場はネット上でも簡単に調べることが可能です。良い条件がそろっているのに家賃が相場よりも安い物件は、比較的短期間で成約となることが多いでしょう。

OHYAGO（オヘヤゴー）の独自調査でも明らかになったとおり、本当に人気がある物件の空室期間は1ヶ月未満と短いもの。同じ建物内の別部屋の空き状況も併せて確認するのがオススメです。

一方で、あまりにも条件が良すぎる物件は、その理由をたずねるようにしましょう。内見前であれば、おとり物件である可能性も否めません。内見ができる場合も、事故物件のように何かしらマイナスな事情がある可能性もあります。

おとり物件や事故物件については、以下の記事で詳しく解説しています。

関連記事：おとり物件の見分け方とは？特徴や引っかからないための対策をご紹介

関連記事：事故物件とは？定義や告知義務について新ガイドラインを基に解説

しつこい営業への対処方法は？

しつこい営業にうんざりし、「お部屋探しをやめたい」「他の不動産屋さんに仲介してもらいたい」と思う場合は、しっかりと意思表示をしましょう。しつこく営業されるのは、見込み客だと思われているから。いくら営業しても契約してもらえないと分かれば、時間や経費を使ってまで営業してくることはなくなります。

はっきりと断る

しつこい営業をやめてもらうには、曖昧に答えたり無視したりせず、はっきりと断るのが一番です。対面や電話では伝えにくいという場合は、メールで伝えても良いでしょう。メールの場合は相手に意思表示した記録が残るため、後からもめるのを防げるというメリットもあります。

「あの物件は設備が古かった」「気に入る物件が見つからなかった」という言い方では、お部屋探しをしている見込み客のままです。希望条件を再度聞かれ、別の物件を案内されるでしょう。上手く断れない場合は、「部屋探しをやめた」「別の不動産屋さんで良い部屋が見つかって申し込みをした」と伝えれば、それ以上営業してくることは滅多にありません。

悪質な営業は監督官庁に報告

はっきりと断ったにもかかわらず、しつこい営業をしてきたり迷惑行為をしてきたりする場合は、宅地建物取引業の免許を付与している監督官庁に相談するのも1つの選択肢。不動産仲介業を営む会社は必ず、都道府県知事または国土交通大臣から免許を受けています。会社名や会社所在地、「東京都知事（１）第123456号」のように記載されている免許番号、担当者名や具体的なやり取りの内容を各都道府県の免許担当課に伝えましょう。国土交通大臣免許の場合は、本店所在地を管轄する地方整備局が相談窓口です。

各監督官庁が調査した結果、宅地建物業者の違反行為に該当すると判断されると、しつこい営業をする不動産屋さんには一定期間の業務停止といった罰則が与えられます。

参考：
東京都住宅政策本部｜各都道府県「免許担当課」一覧表
国交省｜地方整備局に関する窓口

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