重要事項説明書に捺印をする前に把握しておくべきポイント
重要事項説明とは
不動産仲介会社は借主に対して、対象となる物件に関する事項や契約条件に関する重要事項を、賃貸借契約が成立するまでの間に説明しなければならないと宅地建物取引業法で定められています。ここでは、重要事項説明の役割や賃貸借契約書との違い、重要事項説明は省略できるのかについて確認していきましょう。
重要事項説明の役割
重要事項説明は、宅地建物取引士が契約内容を記載した書面に記名押印のうえで書面を借主に交付し、口頭で説明をしなければなりません。契約書の文言は専門的な言い回しも多く、読み手に誤解が生じると入居後や退去時にトラブルとなってしまう事もあります。この説明は契約を締結するか否かを判断する重要な内容を含むため、国家資格である宅地建物取引士を持った担当者が法的知識に基づいた説明を行い、「そんな事は聞いていなかった」といったトラブルを防止する役割があります。 借主はその説明を受け、納得できる内容であれば、交付された重要事項説明書に説明を受けたという署名・捺印をし、契約に進みます。
重要事項説明書と賃貸借契約書との違いは？
賃貸借契約で交付される書面には「重要事項説明書」と「賃貸借契約書」の2種類があります。これらの違いは一体なんでしょうか。
まず、「重要事項説明書」とは、借主が不動産仲介会社で契約をする前に受ける重要事項説明において、契約前の最終判断をするために確認をする資料のことであり、不動産会社が借主に対して交付する書面です。
重要事項説明書だけに記載される事項は次の通りですので、重要事項説明時には聞き逃さないようにしましょう。
- 不動産会社の説明
- 建物の権利に関する事項
- 法令上の制限
- 建物設備の状況
- 建物管理の受託者
- 石綿調査の有無・耐震診断の有無
これに対して「賃貸借契約書」とは、物件を借りる際に貸主である大家さんと交わす契約書のことです。物件を借りた証拠を残したり、契約後のトラブル防止をしたりするために作成されます。
重要事項説明は省略できる？
では、借主が「面倒だから」「時間がないから」という理由で重要事項説明を受けないことは可能なのでしょうか？
重要事項説明は、宅地建物取引業法第35条によって義務付けられていますので、不動産会社による仲介を介して契約をする場合には、たとえ借主が重要事項説明の省略を希望したとしても省略する事は出来ません。書面だけ渡して説明を省略する、ざっと説明をして済ませてしまうなど、重要事項説明をしっかりと行わなかった不動産仲介会社には違法行為という事で国土交通省や都道府県などから業務停止などの厳しいペナルティを課せられてしまう事もあります。ただし、貸主である大家さんとの直接契約や管理会社が貸主の場合には、宅地建物取引業法第35条の適用がないため重要事項説明義務はありません。
重要事項説明の流れ
ここでは、重要事項説明のタイミングや流れ、オンライン重説（IT重説）は出来るのか、どんなメリットがあるのかなどをみていきます。
重要事項説明のタイミング
重要事項説明はどのタイミングで行われるのでしょうか？賃貸借契約をする前の最終判断をするために必要な確認資料に関する説明ですので、タイミングとしては必ず「契約の成立前」に行い、契約内容について十分に納得をしてから「賃貸借契約」を締結します。
重要事項説明はオンラインでできるの？
平成29年10月より、直接対面ではなく、オンラインシステムを利用しパソコンのWEBカメラやスマートフォン、タブレット端末等を通じて、ビデオ通話で非対面にて重要事項説明を行う「ITを活用した重要事項説明（IT重説）」がスタートしました。これによって、これまで借主が不動産会社まで出向いていた「重要事項説明」と「契約手続き」の流れの一部を、不動産会社に出向かずに自宅で行う事が出来るようになります。
実際に、OHEYAGOの利用者の50%がIT重説を利用しています。（2021年1月度の情報です。）
IT重説のメリットやオススメする人とは？
新しい仕組みである「IT重説」には、どのようなメリットがあるのでしょうか？どんな人にオススメするかもご紹介します。 IT重説には以下のメリットがあります。
- パソコンやスマートフォン等で簡単に受けられる
- 何回も不動産会社の店舗に行かなくて良い
- 交通費の負担が減る
- 通信環境が整っていれば、どこでも重要事項説明を受けられる
- 不動産会社へ行く場合と比較すると、移動時間や店舗滞在時間など長時間の拘束を削減できる
- 重要事項説明書が事前に郵送されてくるため、事前に内容を確認して重要事項説明に臨める
- 電車などの移動による感染症リスクを減らせる
また、IT重説をオススメするのは以下のような人です。
- 遠方に住んでいる新入生や新社会人
- 子どもが小さくて外出しにくい人
- 仕事が忙しくて不動産屋さんに行く時間や休みが取れない人
以上のように、IT重説には多くのメリットがあります。最近は「オンライン内見」ができる不動産会社も増えてきているので、併せて活用をするととても便利です。
重要事項説明のポイント
ここでは、重要事項説明を受ける際に注意をすべき点や、重要事項説明書における各項目について特に確認をしておくべき重要なポイントについてお伝えします。
重要事項説明時の注意点
重要事項説明を受ける際にはいくつかの注意点があります。曖昧なまま契約をしてしまうと後でトラブルになってしまいますので覚えておきましょう。
①説明をする担当者が宅地建物取引士か否かの確認をする
重要事項説明を行う際には、宅地建物取引士は顔写真入りの「宅地建物取引士証」を提示しながら説明をする事が法律で義務付けられています。宅地建物取引士でない人物が説明を行うと法令違反となりますので必ず取引証を見せてもらい、確認をして下さい。
②特約に関する説明を聞き逃さない
該当する物件に特有の事情や契約事項がある場合には、特約に記載をして説明をすることになっています。例えば、自殺・事件・事故などの忌避事項がある場合や、近隣に墓地・暴力団事務所・火葬場などの嫌悪施設がある場合などが挙げられます。
また、借主に費用負担を求める内容や、敷金の取扱いに関する内容などで「借主に不利な条件を含む契約」が記載されている場合もあります。記載してあるのに説明がない、納得のいかない内容になっている、口頭では聞いていたのに記載がない、などは注意が必要ですので聞き逃さないようにしましょう。
③疑問があれば解消されるまで質問をする
内容に疑問な点がある場合には必ず質問をしましょう。疑問が残ったまま担当者の勢いに押されて安易に重要事項説明書へ署名・捺印をしてしまうと、同意した証拠とみなされてしまいます。疑問点は必ず解消してから契約を締結する必要があります。
④どうしても納得がいかなければ断る事も可能
重要事項説明は契約前の最終確認・判断をするための説明です。契約締結の段階ではないので、内容に関してどうしても納得がいかない場合には、契約を断ることも可能です。
「物件の基本的な確認事項」欄の重要ポイント
ここでは、「物件の基本的な確認事項」欄にある項目の中で重要なポイントを挙げておきます。（引用：公益社団法人 全日本不動産協会HP）
①設備に関する事項
室内にある設備の有無が記載されています。「設備有」となっていれば、通常の使用方法によって故障した場合、貸主の費用負担で修理してもらえます。
これに対して「設備無」となっていれば、前入居者の残していった「残置物」です。故障をした場合の修理費用や、自分が退去する時に撤去費用を負担することになります。お部屋を見た際にあった設備が「設備無」となっていたら残置物の可能性があるので必ず確認をしましょう。
②インフラの整備状況
電気、ガス、水道、下水道など、インフラの整備状況です。その中でも意外と聞き逃してしまいがちなのが「都市ガス」か「プロパンガス」の種別です。毎月のガス代が違ってきますし、ガスコンロも種類が異なりますので注意が必要です。
③耐震診断の有無・石綿調査の有無・防災上安全な場所か
現在は自然災害の危険性が高まっているので、耐震診断の有無や津波や洪水、土砂災害などの危険区域に入っていないかハザードマップなどで確認をしておきましょう。
「取引条件に関する事項」欄の重要ポイント
ここでは、「取引条件に関する事項」欄にある項目の中で重要なポイントを挙げておきます。
①賃料以外に必要な金銭に関する事項
- 敷金、礼金、家賃保証会社保証料、鍵交換費用などの契約金
- 町内会費、ケーブルテレビ料、駐輪代など賃料とは別にかかる費用の有無
これらは細かいことですが、必ず事前の確認が必要です。
②契約更新に関する事項
- 貸主に支払う更新料の有無や金額
- 不動産会社に支払う更新事務手数料の有無
これらは地域によっても慣習差があるので注意が必要です。
③契約の解除に関する事項
- 退去予告は何ヶ月（何日）前か
通常は1ヶ月（30日）前が多いですが、中には2ヶ月（60日）前や、40日前など、物件によって異なりますので確認しましょう。
④用途その他利用の制限に関する事項
用途その他利用の制限とは、「禁止事項」を指します。 よくあるトラブルとしては以下のとおりです。
- 飼育しても良いペットの種類、数、大きさ
- 楽器演奏、種類、演奏可能な時間
- 石油ストーブの利用
- ルームシェアの可否
- 事務所利用の可否
⑤敷金の精算に関する事項
- 敷金の取り扱いについて
- 原状回復義務にかかる借主の費用負担割合
- 退去時に部屋の修繕が必要になった場合における借主の費用負担
これらはトラブルになりやすい項目です。不明点がある場合は必ず問合せをしましょう。
⑥管理の委託先
- 設備故障の連絡先
- 他の入居者とのトラブル時の連絡先
いざとなった場合の連絡先は仲介をした不動産会社でなく、管理会社や大家さんの場合もあります。ケースによって異なりますので事前に確認をしておきしょう。
借り手に不利な条件の代表例
ここでは「借り手に不利な条件」となりがちなケースの代表例を挙げておきます。以下のような内容の文言が特約に入っていないか、注意して確認しましょう。
退去時の清掃費用は通常損耗も含めてすべて借主負担となっている
通常であれば、借主は退去時に原状回復が義務づけられています。これは「入居前の状態」に戻すというわけではなく、普通に暮らしている場合に生じる汚れなどの通常損耗や経年劣化は大家さんである貸主の負担です。しかし、未だにこの原則以上の費用を借主に負担させる大家さんがいますので、しっかりと担当者に質問をして確認をしましょう。
（引用：国土交通省『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』・東京都住宅政策本部『賃貸住宅トラブル防止ガイドライン』）
設備の故障はすべて借主負担となっている
大家さんは部屋を使える状態で提供する事が前提で借主から賃料をもらいます。よって、建物自体や設備が壊れて使用に支障が出た場合には、大家さんは修繕する義務を負います。
これをすべて借主負担という記載がされている場合は「借り手に不利な条件」となってしまいます。担当者に問合せて確認をしましょう。
まとめ
重要事項説明は内容が複雑で細かく、わかりにくい単語が多いため、面倒で苦手という方が多います。しかし、しっかりと説明を聞いて質問する事によって疑問を解消しておけば、後々のトラブルを未然に避ける事にもつながります。今回ここに挙げたいくつかのポイントを参考にしながら、トラブルのない快適なお部屋探しをしましょう。
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